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全国土地调控紧急行动 挺进纵深仍难解恶性循环

时间:2010/4/1 来源: 作者:

  3月29日,北京市土地整理储备中心发布公告,暂停顺义区马坡两宗地块的挂牌交易。据统计,北京市暂停原定在4月10日前交易的全部居住用地,包括原定3月底上市的土地面积多达400公顷。

  “按照国土部的要求,北京会在4月10日向社会公开供地计划后,恢复土地市场交易,但会对招拍挂操作模式进行调整,防止地价过快上涨。”北京市国土局相关负责人也对媒体公开表示。

  其背后,是一场整饬土地市场的全国性风暴。3月22日,国土部全国视频会议指出,各地在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前,不得出让住宅用地,此外,国土部还将在3月到7月,在全国开展房地产用地突出问题的专项检查。

  全国土地调控紧急行动

  据了解,除了暂停挂牌交易的顺义区马坡两宗地块以外,同时还有房山区窦店镇居住项目(京南嘉园小区三期)用地被推迟。该三宗地块原定的竞价起始时间为4月1日。这也是继中服地块之后,北京市再度紧急暂停土地交易。

  3月19日,北京市国土局突然宣布“将朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区NE19-1a地块暂停交易,其交易恢复时间另行公告”。本应在25日决定归属的东三环国贸桥东北角的中服地块交易再度“难产”。

  导致北京采取非正常“紧急叫停”手段的一个重要导火线恐怕就是3月15日的“一日三地王”。

  刚刚出炉的一季度数据也印证了北京土地市场的疯狂。根据北京中原三级市场研究部的数据,今年一季度北京土地交易额达486亿,远超去年一季度的230亿113%,相当于去年全年土地出让金928亿的52%,接近2008年全年的总和。

  对高地价现象,北京市国土局的反应灵敏。3月19日,北京市国土局宣布将增加中小套型普通商品房土地供应,同时暂时不再安排热点地区高价土地交易。而此次暂停的顺义区马坡这两个地块,便属于有可能出现高价地的情况。

  记者得到的最新消息,近期北京市相关部门将公布政策性住房的土地供应计划和建设计划,并在上半年争取完成全年的政策性住房土地供应,并实现年内全部开工。除此之外,再度上市的住宅用地,将采用可控制地价的新模式交易。

  暂停住宅用地交易,影射出的是全国土地市场调控的迫切性。

  3月10日,国土部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(即国19条)规定,加快住房建设用地供应,严保政策用房土地供应,并严禁向别墅供地。

  国土部土地利用司司长廖永林也在公开场合透露,今年3月至7月,将在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查,重点包括,房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途,违规供应土地建设别墅,违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。地价与房价的恶性循环再现

  目前渐行渐深的土地调控,依然无法解决土地供求不平衡的难题。

  “长远看,土地调控有利于稳定房价。以北京为例,如果1600万平米的政策性住房供应能够按照计划实施,房价必然在2011年出现明显的调整。但暂停热点地区土地交易,可能使得这些区域的可供商品房短期内稀缺,商品房价格可能继续上升。”北京中原三级市场研究部总监张大伟指出。

  近期二手房以及高端住宅市场的突然活跃极有可能与土地新政后的市场预期有关。据21世纪不动产等机构监测,3月份北京二手房成交量仅次于最火爆的2009年12月,并创下历史同期新高。“商品房价格高、房源少,使得大部分购房者被迫转向二手房。”张大伟透露,目前北京商品房存量房源仅有88110套,相比去年同期的135690少4万余套。

  此前,国土部强调的“不向别墅供地”只是针对独栋别墅。亚豪地产分析师称,这一次国土部的要求与以往有明显不同,把大户型也单独列了出来。如果出台后的细则是按容积率来限制的话,将刺激包括别墅以及大户型高端产品的成交和价格上涨。

  润泽地产总经理封屹认为,豪宅市场或将依然引领今年的住宅市场。据搜狐焦点别墅网统计数据显示,今年北京开盘别墅普遍比去年同期价格有一定幅度的提升。如润泽庄园新开盘的项目,叠拼和联排产品同比上涨10%左右,园墅产品同比上涨约50%。

  张大伟还提出了一个现实的问题,北三环与东五环的土地成交单价都接近3万元,说现在的土地市场是一个完全的卖方市场,开发商对土地的需求到了一个很恐怖的地步。只要有地就是地王,成为市场常态。“购房者只能到郊区买房,需求不断外移,造成郊区的房源局部开始供不应求。而郊区的高房价又反向的影响到城区的房价,目前楼市的价格已经成为一个恶循环。”

  记者了解到,4月预计开盘的40个项目,开盘均价达24150元每平方米,相比3月已经开盘的项目21130元每平方米继续上涨14.3%,五环内继续突破3万元。

  阳光100集团董事长易小迪也表示,目前的调控政策是“治标不治本”,因为这样的做法并不能解决土地供不应求的现状。

  高力国际华北区常务董事高晓晖在其公司一季度市场研究报告会上也指出,目前房价中地价已占很大一部分,调控从最前端开始的思路也是正确的,“但问题在于,市场永远都是一个供需关系,土地市场也是如此。”

 
 
 
 
 
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